Muitas pessoas têm curiosidade sobre investimento em shopping. De fato, há muitos detalhes comerciais diferentes de outras negociações.  

Para começar, em shopping tudo é calculado por m² (metro quadrado), por tanto, antes de buscar pela loja ideal para o seu negócio, saiba o tamanho que irá precisar. As franquias, por exemplo, já sinalizam o tamanho necessário para operarem com qualidade.

A seguir, vamos explicar cada detalhe de uma proposta comercial de shopping  e ao final, faremos a simulação da locação de uma loja satélite de 40m².

Como o cálculo é feito?

1.       CDU (Cessão de Direito de Uso)

A CDU é o investimento inicial. Os shoppings não vendem loja para sublocar. Vendem o direito de uso do ponto, válido por 5 anos.  Se você tiver quitado a CDU e ainda, estiver adimplente com suas obrigações como locatário, poderá fazer o repasse em qualquer tempo e ainda, ter garantido o seu direito renovatório do ponto quando os cinco anos passarem, neste último caso, não precisará pagar novamente pelo ponto.

Atenção: para repasse há outros detalhes, pois o shopping deverá aprovar o novo locatário. Isso é o que garante a qualidade do mix de lojas. Um shopping que vende lojas para sublocação costuma não ter este cuidado e assim, o shopping acaba por não ter um mix interessante e todos acabam sendo prejudicados, principalmente o cliente. Imagina comprar um espaço comercial e seu vizinho locar o espaço para uma operação que não tem nada a ver com seu público ou ainda, que faz uma concorrência desleal na sua porta?  Vamos combinar, que, não é difícil prever o que acontecerá.

2.       Despesas Fixas: Aluguel Mínimo Mensal + Condomínio + Fundo de Promoção

O aluguel mínimo mensal , também chamado de AMM,  é cobrado de forma proporcional ao tamanho da loja. Há alguns fatores que podem alterar este valor, tais como: tamanho de vitrine, loja em esquina, fluxo, segmento de alimentação e outros, que podem variar de acordo com o projeto. Mas estes são os fatores mais comuns.

O condomínio funciona como num apartamento.  Você paga um valor, normalmente rateado por metro quadrado para custeio de toda estrutura necessária para dar maior conforto e comodidade ao cliente, como ar condicionado geral, limpeza, segurança, luz etc. Em alguns shopping, as lojas de alimentação pagam um valor maior de condomínio, por demandarem maior estrutura de manutenção em limpeza, por exemplo.

O fundo de promoção normalmente corresponde a um percentual do valor de aluguel. O padrão é 20% do seu aluguel mínimo mensal. Este percentual é todo revertido para as campanhas de marketing do shopping, cujo maior objetivo é atrair fluxo para o shopping e consequentemente, aumentar as vendas.

O boleto mensal em shopping é a soma do Aluguel Mínimo Mensal  + Condomínio + Fundo de Promoção.

3.       Despesas Variáveis : Aluguel Percentual , Aluguel Dezembro

Para toda loja é calculado um valor de aluguel proporcional ao seu tamanho e também, calcula-se um valor estimado de vendas para que ela alcance seu ponto de equilíbrio e esteja saudável dentro do shopping.

Tudo que a loja faturar acima deste faturamento estimado, incide um valor de aluguel percentual. O shopping entende que se, a operação está superando as expectativas em venda, a valorização do empreendimento, contribuiu para este resultado e, portanto,  deve participar com um percentual a mais do que o previsto.

O aluguel percentual padrão é 7% sobre o faturamento bruto, podendo variar para mais ou menos, dependendo da operação. Para lojas de alimentação, costuma-se chegar a 6% e 5%, para outras, pode chegar a 10% como em caso de quiosques.

O aluguel em dezembro é dobrado, isso porquê,  o shopping aumenta seu fluxo devido ao Natal e as operações também vendem muito bem. Em dezembro, o aluguel dobra mas a estimativa de faturamento do lojista também é dobrada, valendo o aluguel percentual a partir do dobro que a loja faturar.

Vamos às contas na prática.

Luciana me procurou querendo montar uma loja de roupas fitness de 40m², sua única exigência foi uma vitrine de 5m, uma frente de loja que consideramos normal.  O shopping, está localizado numa região de fácil acesso, com grande fluxo de pessoas (cerca de 600mil/mês) numa cidade de médio porte. Vamos às contas:

Investimento Inicial:

CDU: R$1.500,00m2 | Total: R$60.000,00

Despesas Mensais:

AMM: R$90,00m2 | R$3.600,00 (com reajuste anual pelo IGPDI - índice que mede a variação do preço geral da economia brasileira, caulculado pela FGV + 10% nos 3º e 5º anos)

Condomínio:  conforme rateio por m², aqui vamos estimar R$75,00/m². Total: R$2.800,00.

FP: 20% do AMM. Total: R$720,00.

Boleto Mensal:

AMM + Condomínio + FP: R$7.120,00.

Despesas Variáveis:

Aluguel Percentual: 7%. Para o AMM de R$3.600,00 estimamos o Ponto de Equilíbrio em R$51.428,57. Por tanto,  se a Luciana faturar mais que este valor, vai pagar o AMM + 7% do que ultrapassar.

ps.: aqui, costumo dizer que lojista que paga aluguel percentual deve ficar feliz, pois sinaliza que está vendendo muito bem.

O investimento em shopping, principalmente nas cidades interioranas costuma ser o mesmo que para pontos em rua. Mas como toda boa negociação você deve olhar cada detalhe e fazer sua contraproposta de acordo com as características do seu negócio.

Ficou fácil perceber que o shopping quer  que você venda mais e mais. Pois, quando você vende muito, ele também ganha. Por tanto, estar num empreendimento que oferece qualidade aos seus clientes e ainda, trabalha para estar a cada dia mais valorizado é uma ótima opção.

Este é um formato padrão para uma proposta comercial de shopping e pode variar de acordo com o shopping ou projeto.

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